2026年9月に東京都が公表した基準地価格では、東京23区の住宅地が前年比平均8.7％上昇しました。
しかし、実際の不動産取引では、少し異なる動きが見られます。
東日本レインズによると、2026年9月の首都圏中古マンションの平均成約価格は前年同月比4.5％下落しました。
東京23区でも中古マンションの成約㎡単価が前年同月比0.9％下落し、成約件数は30.6％減少しています。
地価は上昇しているのに、マンションの成約価格は下落している。
今回は、この不動産市場の変化について考えてみたいと思います。
■ 地価の上昇とマンション価格の下落は矛盾しない
基準地価格は土地の価格を示す指標であり、実際のマンション成約価格とは異なります。
また、地価には調査時点があるため、直近の市場変化をすべて反映しているわけではありません。
中古マンションの価格は、次のような条件によって変化します。
- 立地や駅からの距離
- 建物の築年数や管理状態
- 住宅ローン金利の動向
- 購入希望者の需要
そのため、地価が上昇していても、中古マンションの成約価格が下がることは十分にあります。
■ 中古マンション市場に変化の兆し
最近は中古マンションの在庫が増加する一方、成約件数が減少しています。
住宅価格の高騰や住宅ローン金利への警戒感から、購入希望者が慎重になっている可能性もあります。
もちろん、すべての地域や物件で価格が下落しているわけではありません。
しかし、これまでのように強気の売出価格でも売却できるとは限らない市場になりつつあります。
今後は、売出価格と実際の成約価格の違いに注意する必要があります。
■ 不動産売却で大切なのは「成約価格」
不動産を売却する際には、現在販売中の物件価格だけでなく、実際の成約事例を確認することが重要です。
特に注意したいのは、次の3点です。
- 周辺の売出価格だけで判断しない
- 最近の成約事例を重視する
- 市場の変化に応じて売却価格を設定する
また、相続した実家や空き家については、固定資産税や維持管理費、建物の老朽化も考慮する必要があります。
地価が上昇しているからといって、今後も売却価格が上がり続ける保証はありません。
■ まとめ｜売却のタイミングを見極めることが重要
2026年秋の不動産市場では、地価の上昇が続く一方、中古マンションの成約市場には変化の兆しが見られます。
今後、不動産の売却を検討する方は、過去の価格上昇だけにとらわれず、直近の成約状況を確認することが大切です。
「いくらで売り出すか」よりも「実際にいくらで売れるか」。
これからの不動産売却では、この視点がますます重要になると考えています。
■ 不動産売却・相続不動産のご相談
株式会社JPフロンティアでは、豊島区を中心に、不動産の売却査定や相続不動産、空き家の売却相談を承っております。
実際の成約事例や地域の市場動向を踏まえ、適正な売却価格をご提案いたします。
不動産の売却をご検討の方は、お気軽にご相談ください。
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東京都豊島区東池袋
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